適正な家賃が分からない!投資用マンションの家賃を設定する方法について

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適正な家賃が分からない!投資用マンションの家賃を設定する方法について

不動産投資でマンション経営をするとき、家賃収入を決める大きな要素が物件の家賃の設定です。適切な家賃を設定できないと、安定したマンション経営は望めません。

もし相場に比べて高すぎる家賃を設定してしまうと、入居希望者は集まらず、せっかくマンションを購入しても運用が難しくなります。逆に、安すぎる家賃を設定してしまった場合、マンションは満室になるかもしれませんが利回りが悪くなります。結果として収支が悪化してしまい、経営が困難になる場合もあります。

それでは、マンション投資における家賃はどのような方法で設定すればよいのでしょうか?今回は、マンションの家賃を設定する方法をご紹介しましょう。

家賃の算出方法

家賃を設定するには、いくつかの方法があります。代表的なものは、「比較法」「積算法」「収益分析法」です。このうち、収益分析法は貸しビルなどの家賃に対して用いられる方法なので、今回は比較法と積算法についてご説明します。

比較法

その名の通り他の物件の家賃を比較して検討する方法です。近隣の家賃相場から大きく外れない家賃を設定できる方法で、入居者に対しても適正と考えられる額を算出できます。

比較法を行うためには、まず近隣の物件の調査が必要です。家賃だけではなく、それぞれの物件の間取りや備わっている設備、補修の実績や駅からの距離など、さまざまな情報を入手するようにします。今はインターネットなどでも調査可能ですが、知り合いの大家さんや不動産会社に尋ねてみるのでもよいでしょう。

調査した項目をリストにして、それぞれに対して自分の物件と比較してみましょう。自分の物件のほうが有利である場合はポイントを加え、不利な場合はポイントを下げるといったように、細かく価格を調整していきます。このようにして、近隣物件の価格帯と整合のとれる家賃を設定することができるのです。

積算法

適正な利回りを実現するためには家賃をいくらにすればよいか、という観点で算出する家賃の算出方法です。比較法が入居者の目線から算出したのに対して、積算法は事業主の観点から算出します。積算法の賃料は、以下のような計算で求められます。

・基礎価格×期待利回り+必要諸経費等=積算賃料

基礎価格は、物件の持つ経済価値を表し、期待値利回りは物件の持つ純収益の期待値を示します。必要諸経費は、ワンルームマンションを所有するにともなって発生する減価償却費や固定資産税、都市計画税、維持管理費などの諸経費が挙げられます。元本と収入の関係に着目して算出する手法で、基礎価格や期待値利回り、諸経費を正確に把握している場合に有効な家賃の設定方法と言えるでしょう。

比較法と積算法でバランスのとれた家賃を決める

比較法だけで家賃を検討すると、設備や居住環境場合によってはとても金額が低くなり、事業としての収益性が確保できなくなる可能性があります。また積算法で計算すると、事業主にとって安心できる理想的な家賃金額を設定できます。しかし、それがあまりに近隣の相場とかけ離れている場合は、空室率が高くなるというリスクもあります。

マンション経営はきちんと収益の上がる事業計画を立てなければ意味がありません。利回りが低くなりすぎるのを防ぐために、比較法と積算法の両方で家賃のチェックを行って適切な家賃を設定しましょう。

おわりに

家賃は敷金や礼金などの金額にも影響します。入居者目線での算出方法と事業主目線での算出方法、どちらの観点もマンション経営には大切なものです。それぞれの方法で算出してみて、その結果をすり合わせて最終的な家賃を決めましょう。長期にわたって安心して経営を続けられるように、家賃の設定時は事前に十分な調査検討の上、設定することを心掛けてください。