不動産会社や査定会社の選び方は?マンション売却が成功する査定業者とは

不動産会社や査定会社の選び方は?マンション売却が成功する査定業者とは

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不動産会社や査定会社の選び方は?マンション売却が成功する査定業者とは

マンション売却を成功させるコツは、売却に向けた準備にかかっているといっても過言ではありません。その中でも特に、売買契約の成立に向けてのパートナーとなる不動産業者選びがマンション売却を成功させるためのカギとなります。

今回は、そんなマンション売却を成功させる仲介業者・査定業者の選び方をご紹介します

マンション売却、「買取」と「仲介」どちらがいいの?

マンション売却を考える際、まず「買取」「仲介」の2種類があることを念頭に置きましょう。

「買取」は、売り出し広告での宣伝活動などを一切行わず、直接業者に売却します。売り先を探す必要がないので、売却価格がまとまればすぐに売却できるのがメリットである反面、一般的に買い取り価格は「市場価格の60%」といわれます。不動産仲介での取引の際に発生する「不動産仲介手数料」が節約でき、また、オーナーは瑕疵担保責任(一定期間内に故意ではない物件の故障があった場合、売主がその責任を負い、修繕費用を出す)を免れることができる点も買取のメリットです。

売却を急いでいる場合、不動産売却にかかる手数料を節約したい場合、築年数が古い場合などは売却を検討するのがおすすめです。

一方、「仲介」は不動産仲介業者と媒介契約を結び、広告を打つなどして買い手を探します。

時間がかかっても納得できる価格で売却したい方は、こちらが良いでしょう。仲介の場合、ある特定の業者が専任となって売却する「専属専任媒介契約」、1社のみと契約しつつオーナーが自分で売り先を探すこともできる「専任媒介契約」、複数の仲介業者と媒介契約ができる「一般媒介契約」があります。専属専任の場合、売買が成立したときの報酬が確定しているので、仲介業者は広告をたくさん打つなど積極的な営業活動をする傾向にあります。

この専任媒介契約の場合、オーナーが知人や親せきなどに売却することも可能です。

一番高値をつけた業者がよい業者?

インターネットが発達した昨今、まずはネット上での無料査定を利用して、自分の物件の価値を調べるという方も多いでしょう。

査定を行うのは不動産会社、あるいはマンション査定を専門に扱う業者(不動産鑑定士、査定業者など)がありますが、ネットの無料査定に出ているのは大手から中小企業までさまざまです。

売主としては、大切な資産をできるだけ高く売りたい考える気持ちもあるため、無料査定で一番高い値をつけた業者に頼みたくなるのは自然なことです。しかし、それが「後悔しないマンション売却」につながるかというと、そうとも限りません。

物件によっては、査定額が数十万円単位から百万単位まで違うということもあります。ただし、これはあくまで築年数や立地、間取りなどから導き出される平均的な金額です。また、相場や周辺の売買事例といった、各社のこれまでの売買経験、査定基準の違いなども反映されます。悪質なケースだと、媒介契約のノルマがあり、「他より高い査定額」で契約を獲得しようとするケースもあるようです。

不動産の査定と、車の査定やリサイクルショップの買取査定が異なるのは、「査定する側(中古車販売店、リサイクルショップ、不動産会社)が購入するわけではない」ということです。不動産の査定額は、あくまで不動産会社が「この金額なら売れる」と考えた金額であり、実際購入資金を出すのは将来の住人となる買主です。そのため、中には本来客観的なデータに基づいて行うべき査定が、「売主が希望する売却価格を探ること」になってしまっている企業もあります。

このような理由から、高い査定価格がついたからといって客観的な価格といえず、その値段で売れるとは限らないのです。

査定を受けた業者の中から、電話をかけたときの対応などを合わせて数社を選び、訪問査定で内覧をしてもらってから不動産業者をきめます。あまりに選択肢があると迷ってしまうので、だいたい3社くらいから選ぶと良いでしょう。その後、訪問査定で金額が決まったら、

・どのようにこの査定金額を算出したのか

・他の業者よりも高値になっている理由

といった査定価格とその背景を確認します。このとき査定の根拠をはっきり説明できる査定業者は信頼できる業者といえるでしょう。

複数の不動産会社に査定した場合、1社ずつ詳しく根拠を聞くのは面倒かもしれませんが、信頼できる会社を見極める大切な機会でもあります。

免許や違反歴の確認も忘れずに

信頼できる業者を選ぶときに忘れてはいけない基本的事項は、免許番号の確認です。民間の業者が建物の取引を行うためには免許が必要なので、これを確認することで無免許業者との取引を防ぐことができます。

免許を交付する行政機関は、国土交通大臣免許と各都道府県知事免許によって異なります。関係省庁では、免許業者の行政処分情報をインターネットで公開しているので、こうした情報も頭に入れて取引業者を決めると良いでしょう。あまりに高い売り出し価格を伝えられたら、「それは3カ月以内に売れる金額ですか?」とたずね、その金額の根拠を教えてもらいましょう。

不動産業者を選ぶとき、大手か中小かという選択肢も悩みどころです。

大手は実績の数も多く、自社で多く抱えているたくさんの見込み客から購入希望者を見つけてくれるかもしれません。また、都市部でとくに多くの取引実績があるので、より実勢に即した査定価格を提示してくれるという長所もあります。

ですが必ずしも大手だけが良いとも言い切れません。中小のいわゆる「地元の不動産屋さん」のほうが地元エリアの情報をよく把握していることもあります。また、抱えている顧客が大手に比べて少ないぶん、細かなフォローが期待できる場合もあります。

しかし実際には行政処分などの違反歴がなければ会社の規模はあまり関係がなく、大切なのは、どんな販売活動を行うのかということです。会社規模も業者選びの1つの基準となりますが、営業担当者との相性も大切です。

不動産仲介業者との契約期間は一般的に3カ月であり、それを過ぎると契約更新になります。3カ月を過ぎても買い手がつかない場合、業者を変えてみるのも1つの手段です。

売り出し後3カ月を過ぎると、考えなければならないのが「値下げ」の問題です。

値下げはただやみくもに価格を下げれば良いといものではなく、普段の買い物と同じで、例えば、3,200万円の物件を3,000万円に値下げするよりも、3,100万円の物件を2,900万円に値下げした方がお得感があります。こうした価格の戦略も、相談できる査定業者が理想的です。

自分の財産をどのように売りだしていくのかを明確に

マンション売却を後悔なく進めるコツで大切なのが、「自らの状況に合わせた売却のイメージをかためること」です。「いつまでに売却したい」「いつまでに売却する必要がある」「高く売れるなら売る」「安くてもいいので売りたい」など、自分の財産をどのように売りだしていくのか明確なイメージを持ちましょう。丸投げにするのではなく、スケジュール感やイメージを明確に伝えることで、業者側も販売計画が立てやすくなります。

おわりに

自分の財産を託す訳ですから、仲介となる不動産会社を選ぶのは慎重になるべきです。失敗しない不動産売却のために、インターネット上の査定サービスなどを利用しながら自分が本当に納得できる仲介業者を探すように心掛けましょう。それがマンション売却を成功させる秘訣です。